В Москве резко сократился объем ввода офисных площадей.
По подсчетам компании Welhome, за прошедшие три месяца этот показатель составил 45,3 тыс. кв. м (арендопригодная площадь), что втрое ниже результатов аналогичного периода прошлого года, однако на 40% выше показателя ввода четвертого квартала 2015 года.
Отмечается, что в структуре ввода по количеству объектов преобладают объекты класса В+, а по объему арендуемых площадей — объекты класса А, доля которых составила 59%.
Таким образом, общий объем офисных площадей на конец первого квартала 2016 года составил 16,28 млн кв. м. До конца года заявлен ввод 645,7 тыс. кв. м (арендопригодная площадь) офисных помещений.
Средняя базовая ставка аренды офисов класса А составила 28 тыс. рублей за 1 кв. м в год, класса В+ — 23 тыс. руб. за кв. м в год. Уровень вакантных площадей в среднем по рынку составил 18%, при этом в классе А уровень вакантных площадей выше — 27%, в классе В+ — 14%.
В первом квартале было завершено строительство здания «Декарт» на 26,8 тыс. кв. м (арендопригодная площадь) в бизнес-парке Nagatino i-land. Также ввели в эксплуатацию БЦ «Высота» класса В+ на 18 тыс. кв. м (арендопригодная площадь) в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе в ТиНАО и здание общей площадью 600 кв. м в составе БЦ «Омега-2».
В структуре заявленного ввода офисных площадей в 2016 году преобладает доля ММДЦ «Москва-Сити», где запланирован ввод 37% площадей от общего объема годового ввода. Один из объектов — МФК «Башня Федерация» — планируется к завершению в третьем квартале 2016 года, а МФК «IQ-квартал» планируется к вводу в четвертом квартале 2016.
В этом году также запланирован ввод БЦ общей площадью 11,8 тыс. кв. м на улице Красина в зоне СК-ТТК, что существенно увеличит объем предложения в данной локации.
По оценкам Welhome, существенно сократилась доля офисных площадей, вводимых в зоне между ТТК и МКАД, которая в предыдущие годы составляла 26-60%, а в 2016 году — лишь 17%. В 2016 здесь заявлены к вводу году МФК «ВТБ-Арена Парк» на севере, строения в рамках технопарка «Отрадный» в СВАО и уже готовый БЦ в составе технопарка Nagatino i-land.
За пределами МКАД на территории Новой Москвы ведется активное строительство крупного МФК Neopolis, в связи с чем доля этой локации в общей структуре ввода увеличивается от года к году.
В первом квартале спрос на офисные помещения продолжил смещаться в сторону оптимизации площадей и пересмотра договоров аренды. Также к трендам рынка аналитики отнесли желание арендаторов переезжать в более удобные локации в аналогичные объекты с аналогичными ставками.
Крупнейшей сделкой аренды в первом квартале стала аренда компанией «Росэнергоатом» 11 тыс. тыс. кв. м офисных площадей в бизнес центре «Порт Плаза». С одной стороны, со снижением ставок в целом по рынку некоторые компании стали рассматривать возможность переезда ближе к центру города.
С другой стороны, достаточно много крупных компаний предпочитает арендовать офисы в районе/за пределами ТТК в качественных помещениях по адекватной ставке вне зависимости от класса здания.
По итогам первого квартала 2016 года базовые запрашиваемые ставки на офисные помещения не претерпели существенных изменений. В результате роста курсов валют по отношению к рублю многие собственники перешли к практике фиксирования курса валют в договорах либо на ставки аренды в рублевом эквиваленте.
Ожидается, что в дальнейшем тенденция перехода к рублевым ставкам усилится, особенно в классе В+, учитывая, что уже сейчас практически все договоры аренды в данном классе заключаются в рублях.
Диапазон ставок аренды на офисные помещения класса А составляет от 25 до 45 тыс. рублей за 1 кв. м в год в зависимости от зоны расположения, в классе В+ диапазон ставок аренды 18-35 тыс. рублей за 1 кв. м в год.