Международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2019 года.

Инвестиции в недвижимость России

По словам Ирины Ушаковой, старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, объем инвестиций в недвижимость России по предварительным итогам 2018 года составит порядка $3,2 млрд (или 200 млрд рублей). Такое значение сопоставимо с уровнем 2015 года ($3,3 млрд), однако на 30% уступает показателю 2016 года ($4,6 млрд) и на 38% ниже показателя в 2017 года ($5,2 млрд). Стоит отметить, что около 30% прогнозируемого годового объема сделок с недвижимостью находятся в стадии переговоров и, по ожиданиям специалистов CBRE, должны конвертироваться в закрытые сделки до конца этого года.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость со стороны российских компаний в 2018 году сократится в два раза. Ожидается, что объем вложения со стороны зарубежных компаний (без учета СНГ) останется на прежнем уровне, как и в 2017 году, а в процентном соотношении вырастет на 10 п.п. с 18% до 28%. В структуре иностранных инвестиций по-прежнему доминирует западный капитал. В 2018 году особенно активны были европейские компании, такие как Leroy Merlin, PPF Real Estate Russia, Raven Russia и другие. Азиатские и ближневосточные инвесторы также присутствуют на рынке, ряд сделок с ними находится в стадии согласования до конца года.

Наиболее востребованными сегментами являются торговая недвижимость и девелоперские проекты жилой недвижимости.

Второй год подряд наиболее востребованным сегментом является торговая недвижимость, отчасти, за счет восстановления активности в Санкт-Петербурге и других регионах России. В 2017 году доля вложений в торговые объекты превзошла долю офисного сегмента и составила 30% от общего объема сделок. В 2018 году, по прогнозам экспертов CBRE, этот показатель увеличится примерно до 38%. Также наблюдается высокая доля сделок по приобретению девелоперских проектов жилой недвижимости в общем объеме инвестиций (16% в 2018 году против 11% по итогам 2017 года), что во многом вызвано изменениями в законодательстве о долевом строительстве, побудивших девелоперов приобретать и согласовывать проекты до вступления в силу новых правил.

Одной из значимых тенденций 2018 года стало расширение географии интересов инвесторов и снижение доли Москвы в объеме инвестиций до уровня 2008 года (65% годового объема вложений). На рынке недвижимости Санкт-Петербурга наблюдалась высокая активность. Доля инвестиций в недвижимость второго крупнейшего города в России увеличивается с 2015 года (4% – 2015 год, 11% – 2016 год, 13% – 2017 год) и по предварительным итогам 2018 года должна достигнуть порядка 26%. В абсолютных значениях объем вложений в недвижимость Северной столицы увеличится с $690 млн в 2017 году до около $850 млн (52 млрд рублей) в 2018. Это свидетельствует об интересе к рынку Санкт-Петербурга, который, в том числе, вызван реализацией отложенного спроса, а также доступностью объектов для приобретения.

Объем инвестиционных сделок в регионах (исключая Москву и Санкт-Петербург) по итогам 2018 года будет сопоставим со значением прошлого года и составит около $290 млн (18 млрд руб.) против $270 млн в 2017 году.

В 2018 году инвесторы были осторожны и нерешительны, переговоры по многим сделкам затянулись, так что их закрытие ожидается уже в следующем году. На фоне высокой активности со стороны арендаторов на рынках коммерческой недвижимости, умеренного экономического роста, а также отложенного инвестиционного спроса объем инвестиций в недвижимость России в 2019 году, по прогнозам CBRE, увеличится по сравнению с этим годом и составит примерно $4 млрд.

Рынок офисной недвижимости

Как отмечает Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, в 2018 году прирост качественного офисного предложения впервые с 2000 года окажется ниже 200 000 кв.м. По предварительным итогам специалисты CBRE ожидают объема введенных в эксплуатацию новых офисных площадей на уровне 172 000 кв.м. Такое значение на 58% уступает объему нового предложения в прошлом году (408 000 кв.м) и является минимальным за почти 20 лет развития рынка коммерческой недвижимости – только в 2000 году этот показатель был ниже (142 500 кв.м). Всего в 2018 году, по прогнозам CBRE, будет введено в эксплуатацию 16 бизнес-центров, при этом, у десяти из этих зданий арендуемая площадь не превышает 10 000 кв.м, а еще у четырех – офисная арендуемая площадь меньше 20 000 кв.м. Доминирование в структуре нового предложения небольших по площади офисных объектов будет характерно и для следующего года. Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2019 году объем введенных в эксплуатацию площадей вернется к уровню 2017 года и составит порядка 420 000 кв.м.

На офисном рынке Москвы объем заявленных к вводу в эксплуатацию на 2019-2022 годы офисных объектов составляет 1,3 млн кв.м, а еще 1,8 млн кв.м – это объем проектов, которые девелоперы готовы оперативно начать строить под клиента (build-to-suit), и тех проектов, по которым работы приостановлены на текущий момент, и срок ввода в эксплуатацию не определен.

Из запланированных на ближайшие четыре года новых офисных площадей подавляющее большинство (81% или около 1 млн кв.м) относятся к сегменту офисов класса «А». При условии реализации заявленных проектов в обозначенные сроки общее предложение офисных площадей класса «А» в Москве увеличится на четверть за этот период.

Примечательно, что только 42% (550 000 кв.м) из всего объема запланированных к вводу в 2019-2022 годах проектов расположено в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), а 58% площадей приходятся на зоны между ТТК и МКАД и за пределами МКАД.

Большинство бизнес-центров расположены в уже сложившихся деловых кластерах или вблизи них. Ленинградский деловой район, Центральный деловой район в зоне около Белорусского вокзала, деловой район Москва-Сити и ближайшие к нему территории, район у метро Тульская и Технопарк будут центрами сосредоточения девелоперской активности и продолжат формироваться за счет ввода новых качественных площадей.

Офисный рынок Москвы продолжит развиваться полицентрично, однако новых кластеров в ближайшей перспективе не возникнет.

Высокий уровень спроса – одна из ключевых тенденций 2018 года. По предварительным итогам объем новых сделок с офисами в этом году на 10% превзойдет результат 2017 года (1,28 млн кв.м) и составит порядка 1,4 млн кв.м. Последний раз такая активность на офисном рынке Москвы наблюдалась в 2010 году. Объем чистого поглощения сохранится на уровне прошлого года (порядка 700 000 кв.м), что, отчасти, связано с низким вводом нового предложения. В 2019 году эксперты CBRE ожидают, что спрос со стороны арендаторов и конечных покупателей на офисном рынке сохранится на высоком уровне, однако также останутся риски снижения деловой активности под влиянием изменений внешнего фона.

Доля свободных офисов по итогам года составит около 10,2%, что ниже уровня 2012-2013 годов. При этом, в CBRE не ожидают увеличения этого показателя в ближайшие два года по причине того, что прирост нового предложения будет уступать объемам чистого поглощения офисных площадей.

Сокращение доли свободных площадей и ограниченный ввод больших офисных зданий в последние годы спровоцировали дефицит предложения для крупных арендаторов. Эта тенденция будет актуальна и в 2019 году. Ожидается, что увеличится число предварительных договоров аренды, когда сделка заключается в ещё не введенном в эксплуатацию бизнес центре.

Среди экспонируемого незанятого арендаторами предложения в существующих качественных бизнес-центрах, расположенных в ЦДР, у крупной компании нет вариантов по аренде офисного объема свыше 10 000 кв.м, а в пределах ТТК таких предложений всего два. При условии реализации планов девелоперов, в 2019 году появится еще четыре новых опции внутри ТТК.

Сложившая конъектура рынка будет оказывать влияние на уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения, которые, по прогнозам CBRE, будут меняться неравномерно. Наиболее привлекательные с точки зрения местоположения и качества бизнес-центры будут по-прежнему востребованы. Снижение вакантных площадей в таких офисных зданиях будет побуждать собственников к увеличению ставок аренды, в следствии чего можно ожидать роста ставок аренды преимущественно в сегменте класса «А» в отдельных районах. При этом, значительного изменения среднего уровня ставок аренды в целом на рынке в 2019 году не ожидается.

Рынок складской недвижимости

Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, отмечает, что в течение последних пяти лет складской рынок прошел путь от замедления роста, снижения спроса и огромного переизбытка свободных складов до стабилизации, а затем и до нового витка роста, который произошёл в этом году. Ключевыми тенденциями на складском рынке в этом году стали восстановление баланса между спросом и предложением и улучшение всех ключевых показателей, а значит и самого состояния этого рынка.

Лучше всего эти процессы видны через соотношение годовых объёмов закрытых сделок со складами и нового строительства. Несмотря на то, что два и три года назад сделок было больше, чем построенных зданий, этот перевес либо был незначительным, либо достигался большим количеством переездов с одних складов на другие, нежели расширением логистической инфраструктуры компаний, использующих склады.

В 2018 году тренд на рынке складов на опережение предложения спросом окончательно закрепился. Годовой объем сделок, по предварительным оценкам, должен превысить отметку в 1,3 млн кв.м и стать рекордным за всю историю складского рынка.

Такой результат достигнут как посредством роста деловой активности в целом, так и подписанием ряда «больших» соглашений между девелоперами и конечными пользователями складских площадей. Так, крупнейшими сделками прошедшего года стали:

• Подписание соглашения о строительстве build-to-suit склада площадью 140 000 кв.м на севере Московской области между девелопером PNK Group и компанией Леруа Мерлен – это будет уже второй мега-склад DIY-ритейлера;
• Покупка компанией «Детский мир» еще одного здания в логистическом парке «PNK Парк Бекасово». Общая площадь складских помещений, занимаемых компанией в этом комплексе, достигла 130 000 кв.м – это основной хаб ритейлера, откуда обслуживаются магазины как в Москве, так в различных региональных городах;
• Еще одной интересной сделкой этого года стала аренда компанией «ВкусВилл» мультитемпературного склада площадью 51 000 кв.м в складском комплексе «Северное Шереметьево». Это первая крупная сделка в сегменте ритейла, специализирующегося на здоровом питании и формате небольших магазинов.

В то же время объемы строительства хоть и выросли по отношению к предыдущему году на 100 000 кв.м, но остаются сравнительно небольшими (годовой показатель ожидается на отметке 900 000 кв.м) и всё больше формируются зданиями, построенными не спекулятивно, а «под клиента». В том числе и масштабными build-to-suit проектами.

Девелопер «Ориентир» построил новый распределительный центр для интернет-гипермаркета «Утконос» площадью 58 000 кв.м, склад будет использоваться для онлайн торговли продуктами питания. У этого сегмента огромный потенциал роста на российском рынке. Завершается строительство автоматизированного высотного склада IKEA в Есипово. Здание, занимающее участок площадью около 45 000 – 50 000 кв.м, благодаря такому техническому решению (высота здания составляет 47 м) позволяет размещать такое же количество товара, как в стандартном складе класса «А» размером 90 000 кв.м. Самым крупным проектом этого года станет новый мультитемпературный хаб компании «Ашан» в Домодедово. Площадь здания 138 000 кв.м – в этом комплексе ритейлер консолидирует значительную часть своих складских мощностей в Московской области.

На фоне стабильно высокого спроса на складские площади, ориентированности девелоперов на строительство под конкретного клиента и небольшого количества спекулятивных проектов, произошло существенное сокращение объёма свободных складов на рынке. Так, к концу IV квартала доля вакантных площадей должна опуститься до 6% или 700 000 кв.м в абсолютном выражении. Для сравнения, год назад, в это же время, вакантных площадей на рынке было на 600 000 кв.м больше.

Уход с рынка избыточного предложения, в свою очередь, привёл к увеличению ставок аренды впервые за последние шесть лет. По итогам года средневзвешенная базовая ставка аренды выросла на 2.8%, до 3600 рублей за кв.м в год. И хотя это небольшой рост, но сам его факт говорит о переходе складского рынка к сбалансированному состоянию.

В CBRE ожидают, что позитивные изменения, произошедшие на складском рынке в 2018 году, найдут своё продолжение в ближайшие несколько лет. Активность девелоперов будет в большей степени направлена на сдачу площадей на стадии проектирования или стройки и build-to-suit проекты. Годовой объём строительства складов в ближайшие несколько лет будет составлять порядка 0,9-1 млн кв.м.

Доля свободных складских площадей ещё сократится и стабилизируется на уровне 4-5% от общего предложения складов класса «А». Ставки аренды на качественные склады, в свою очередь, продолжат расти и к концу 2019 – началу 2020 года могут вернуться на уровень 4000 рублей за кв.м.

При этом показатели спроса, несмотря на прогнозируемое замедление экономики в 2019 году, будут сохраняться на высоком уровне – не ниже 1,2 млн кв.м в год. Это станет результатом как роста рынка и его масштаба в целом, так и увеличением активности такого сегмента, как онлайн торговля.

По предварительным оценкам потенциальный объём спроса со стороны компаний этого сегмента составит: 1,2 млн кв.м в Московской области и ещё порядка 700 000 кв.м придётся на регионы России. За этими цифрами стоит активное развитие, которое планируют все ведущие игроки этого сегмента – Ozon, Wildberries, Lamoda и др. А также появление в российском e-commerce новых сильных альянсов с амбициозными планами: СП Яндекса и Сбербанка, Alibaba Group, Мегафон, Mail.ru и РФПИ.

Складские рынки регионов России

На региональных складских рынках ситуация в целом осталась без изменений. Годовой показатель строительства может достигнуть 527 000 кв.м, таким образом, превышая объем введенных в эксплуатацию объектов в 2017 году на 8%. Доля свободных складов в регионах России снизилась по сравнению с предыдущим годом и концу IV квартала составит около 6%. Ставки аренды остаются на прежнем уровне и в наиболее востребованных регионах их значения могут достигать уровня 4000 рублей за кв.м в год.

Рынок торговой недвижимости Москвы

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, комментирует ситуацию на рынке торговых площадей Москвы. По её словам, до конца 2018 года, с учётом ожидаемого открытия в декабре торговой части «ВТБ Арена Парк» («Арена Плаза» – 17 000 кв.м) и «Пушкино Парк» (30 000 кв.м), рынок пополнится 176 300 кв.м новых торговых площадей. Это самый низкий показатель за последние 15 лет. Показатель обеспеченности качественными площадями на фоне роста численности постоянного населения практически не изменился и составил 492 кв.м на 1000 жителей против 487 в 2017 году.

С точки зрения географического распределения предложения, высокая насыщенность наблюдается в ЮЗАО, ЮАО и ЦАО. Наиболее высокий потенциал роста обеспеченности имеет Новомосковский АО.

Крупнейшим новым ТРЦ Москвы 2018 года является «Каширская Плаза» (71 000 кв.м). Среди других значимых проектов 2018 года стоит отметить ТЦ «Пушкино Парк» (30 000 кв.м).

Низкий ввод и стабильный спрос на аренду торговых площадей со стороны ритейлеров в 2018 году обусловили снижение средней вакансии в торговых центрах на 1,2 п.п. до 7,8%. В то же время, в лучших торговых центрах уровень заполняемости традиционно близок к 100%.

В 2019 году с учётом переноса открытия ряда объектов с 2018 года, на московском рынке заявлен ввод новых торговых площадей в строящихся ТЦ приближенный к полумиллиону квадратных метров (489 000 кв.м), – рост в 2,8 раза по сравнению с 2018 годом.

В 2018 году на российский рынок вышел 21 новый международный бренд, и ещё минимум один планирует выход до конца года. Таким образом, общее число новых брендов в уходящем году достигнет 22, что на 37% меньше показателя 2017 года, когда на рынке появилось 35 брендов. Тем не менее, при высоком уровне присутствия, количество новых зарубежных брендов превышает показатели Польши (15 брендов в 2017 году, 10 в 2018 году) и Венгрии (14 брендов в 2017 году, 12 в 2018 году).

Большая часть новых международных брендов представлена категориями одежды и обувь (45%), а также парфюмерии и косметики (14%). Активно развивался сегмент «кафе и рестораны» – его доля составила 10%.

Продолжается рост формата фуд-маркетов (гастромаркет «Вокруг Света» в «Никольская плаза», Eat Market в «Красной розе» в Хамовниках). Работает первый арендатор в пространстве реконструкции трамвайного депо на Лесной улице, на месте которого завершается строительство фуд-маркета «Депо».

Рынок торговой недвижимости регионов России

Как отмечает Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE, ожидаемое количество ввода новых торговых площадей в регионах России составит в 2018 году рекордно низкие за последние 15 лет – 156 000 кв.м. Такое количество отражает последствия кризиса на рынке коммерческой недвижимости 2014-2015 годов. Перенос ряда объектов на следующий год в сочетании с более высоким показателем ввода и начала строительства новых объектов в 2019 году, обеспечит импульс к динамичному восстановлению предложения новых торговых объектов в региональных городах.

Общий прирост новых торговых площадей в России в 2018 году составит 428 000 кв.м, из которых 36% приходится на региональные города. Важно отметить высокий потенциал для открытия новых торговых объектов в городах с высокими доходами и низкой обеспеченностью качественными ТЦ: Ханты-Мансийск, Ноябрьск, Якутск, Абакан, Ангарск, Кисловодск, Махачкала.

Среди крупнейших региональных центров, открывшихся в 2018 году, следует отметить «Парк» в Ростове-на-Дону. Кроме того, до конца текущего года ожидается открытие ТРЦ «Астория-Армада» в Оренбурге (GLA – 61 000 кв.м) и «Эль Рио» в Самаре (GLA – 38 400 кв.м).

Важным трендом текущего года на региональных рынках является развитие новых форматов. Например, в ближайшее время отроется первый аутлет-центр Brands’ Stories в Екатеринбурге (GLA – 10 300 кв.м). Открытие второго аутлет-центра этого оператора запланировано в Перми в 2020 году.

В 2019 году ожидается изменение географического распределения строительства новых торговых объектов. Активность девелоперов будет выше в регионах, которым ранее уделялось существенно меньше внимания: на Дальнем востоке и Северном Кавказе. В Грозном будет открыт проект «Грозный Молл», в Пятигорске после реконструкции будут более чем в 2 раза увеличены площади одного из ключевых проектов в городе – «Университи» (GLA – 34 000 кв.м). В Дальневосточном Федеральном Округе запланированы к открытию «Броско Молл» в Хабаровске и «Калина Молл» во Владивостоке. В последнем случае объект станет крупнейшим торгово-выставочным комплексом в городе.

Также актуальным является строительство новых объектов в городах с высокой насыщенностью морально устаревшими торговыми центрами. В частности, в Казани строится ТРЦ на ул. Павлюхина (GLA – 55 000 кв.м).

Актуально строительство новых торговых объектов в городах Московской области, где имеется большой выбор участков под объекты, обладающие хорошей локацией с большой зоной охвата, хорошей покупательской способностью населения и расположенные по соседству с сильными якорными операторами (например, ТРЦ «Пушкино Парк» в соседстве с гипермаркетом «Гиперглобус», «Леруа Мерлен», «Декатлон» и «Дарвин»).

Доля вакантных торговых площадей в России сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Уровень вакансии в городах-миллионниках на фоне низкого ввода новых площадей снизился и составляет 6-8%. В то же время, проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов по-прежнему имеют заполняемость близкую к 100%.

С точки зрения представленности на региональных рынках, традиционно активны лидеры российского рынка розничной торговли по товарообороту – продуктовые X5 Retail, Магнит и Лента, операторы сегмента «электроника» (объединённый оператор «М.Видео» и «Эльдорадо», «Связной»), DIY («Леруа Мерлен»), фастфуда (McDonalds, Burger King, «Теремок») и сети магазинов детских товаров «Детский мир» и «Дочки-Сыночки». Среди международных ритейлеров в 2018 году активно развивались в регионах Uniqlo, H&M, Inditex, Tom Tailor, LPP и другие.

Рынок гостиничной недвижимости

Татьяна Белова, заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, приводит анализ рынка гостиничной недвижимости России. По её словам, в 2019 году ожидается снижение операционных показателей, в первую очередь, тарифа относительно цифр 2018 года (год чемпионата мира по футболу). Как полагают в CBRE, показатели 2019 года будут выше цифр 2017 года, учитывая растущий объем спроса, но ждать повторения цифр 2018 года не приходится.

С начала 2018 года в Москве открылись 7 гостиниц современного стандарта с общим номерным фондом около 1 700 номеров. Среди открывшихся гостиниц: DoubleTree by Hilton Moscow Vnukovo Airport (432 номера), Ibis Domodedovo Airport (152 номера), Holiday Inn Express Khovrino (ex. Гостиница Союз) (170 номер), Holiday Inn Express Sheremetyevo (198 номеров), Radisson Blu Олимпийский (379 номеров), также в начале декабря открывается Pentahotel Москва Арбат (228 номеров). До конца 2018 года должен открыться отель Crowne Plaza Tretyakovskaya (169 номеров), представляющий собой ребрендинг отеля «Аквамарин».

В целом, в России за 2018 год появилось более 30 гостиниц (больше 5 000 номеров). Новые проекты открывались как в городах ЧМ-2018 – Москва, Санкт-Петербург, Калининград, Ростов-на-Дону, Саранск, Нижний Новгород, Самара, так и в новых локациях – Архангельск, Новороссийск, Елабуга, Ульяновск и других. Отдельно необходимо отметить активную экспансию международного гостиничного оператора Azimut Hotels, портфель которого пополнился 9 отелями в разных уголках нашей страны (всего более 1350 номеров). Среди объектов много ребрендированных существующих гостиниц, но также есть и новые открытия, такие как, например, AZIMUT Hotel Переславль.

На 2019 год в Москве и регионах анонсировано 14 гостиниц современного стандарта с общим номерным фондом около 3 000 номеров. В Москве к открытию планируются 5 гостиниц, среди них Crowne Plaza Park Huaming (340 номеров), Four Points by Sheraton Moscow Vnukovo (250 номеров), AC Hotels Marriott Moscow (240 номеров), Hampton by Hilton Rogozhsky Val (147 номеров), Holiday Inn Express Бауманская (128 номеров). В регионах новые открытия планируются в Благовещенске (Mercure), Краснодаре (Marriott, Four Points by Sheraton), Сочи (2 отеля Courtyard by Marriott), Ростове-на-Дону (Courtyard by Marriott), Перми (Holiday Inn), Екатеринбурге (Hyatt Place).

Обзор подготовлен экспертами компании CBRE